不動産会社に相談したものの「この家はちょっと売れません」と断られ、相続した古い家や空き家をどうすればよいのか途方に暮れていませんか。結論からお伝えすると、一般の市場で売りにくいとされる物件でも、手放す方法はきちんと残っています。というのも、「売れない」という判断の多くは、一般の買主を探す「仲介」という売り方を前提にしたものだからです。

越谷市・さいたま市・春日部市・川口市で訳あり不動産の売却・買取に取り組むもとやま不動産にも、再建築不可物件や市街化調整区域の土地、長年放置された空き家など、他社で断られた物件のご相談が日々寄せられています。

本記事では、越谷市周辺で「売れない」と言われがちな物件の原因と処分方法、専門の買取業者を利用するメリット、業者選びのポイントまでを順に解説します。読み終えるころには、何から手を付ければよいのかがはっきり見えてくるはずです。

1. 「売れない家」と判断されてしまう主な原因

不動産会社が「売りにくい」と判断する理由には、建物の老朽化、接道や市街化調整区域などの法令上の制限、共有名義などの権利関係、事故物件などの告知事項といった複数の要因があります。一般の買主は「住宅ローンを組んで、そのまま住める家」や「建て替えられる土地」を探しているため、その条件から外れた物件は買い手が見つかりにくくなるのです。

本記事では、越谷市周辺でも相談につながりやすい代表例として、老朽化・再建築不可・市街化調整区域の3つを取り上げます。このほか、共有持分、借地・底地、事故物件なども「売りにくい物件」として相談の対象になります。

出典：越谷市の訳あり不動産売却・買取なら｜株式会社もとやま不動産

1-1. 築年数が古く建物の劣化が激しい

雨漏りやシロアリ被害、基礎のひび割れなどが進んだ家は、買主にとって「購入費用＋修繕費用」が必要な物件になります。とくに1981年5月以前に建築確認を受けた旧耐震基準の建物は、耐震性への不安から敬遠されやすい傾向があります。

加えて、相続後に何年も空き家のままにしていた場合、室内に家財道具が残っていることも多く、内見の段階で購入をためらわれるケースも少なくありません。

1-2. 再建築不可物件など法律上の制限がある

建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。これを「接道義務」と呼び、接道条件を満たさない土地では、現在の建物を取り壊した後に原則として再建築できません。ただし、幅員4m未満でも建築基準法上の道路とみなされる「2項道路」があるほか、敷地の状況によっては建築基準法43条2項の認定・許可によって建築できるケースもあるため、個別の確認が欠かせません。

越谷市内でも、古くからの住宅地では路地の奥にある旗竿地や細い通路の先の土地が見られ、相続して初めて再建築不可だと知ったという方も珍しくないのが実情です。再建築が難しい物件は、一般的な住宅と比べて金融機関の融資条件が厳しくなることがあり、購入できる人が限られやすい傾向があります。そのため、通常の仲介では売却期間が長くなったり、価格調整が必要になったりするケースも出てきます。

出典：接道規制のあり方について｜国土交通省

1-3. 市街化調整区域に指定されている

市街化調整区域とは、都市計画法にもとづき「市街化を抑制すべき区域」として指定されたエリアのことです。越谷市内にも市街化調整区域があり、区域内では原則として都市計画法に基づく開発行為許可または建築行為許可を受けなければ建物を建てられません。既存の建物を建て替えられるかどうかは、建物の用途や許可の履歴、土地の条件によって異なるため、越谷市への確認が必要です。

こうした制限があるため、仲介で買主を探しても条件に合う人が限られ、長期間売れ残ってしまいます。なお、所有する土地が市街化調整区域に当たるかどうかは、越谷市が公開している「こしがや住まいるマップ」で用途地域などの都市計画情報とあわせて調べられます。

出典：開発行為、建築行為等に関するQ&A｜越谷市

✓ポイント：「売れない」と言われた理由が建物の状態なのか、法律上の制限なのか、あるいは権利関係なのかによって、取るべき対応は変わります。断られた際には、どの点が問題とされたのかを担当者に確認しておくと、次の相談先で話がスムーズに進みます。

2. 他社で断られた物件では「訳あり物件の買取」も有力な選択肢

他社で仲介を断られた物件では、訳あり物件を扱う専門業者への買取相談が有力な選択肢の一つになります。一般の不動産会社が断るのは、物件そのものに価値がないからではなく、「仲介」という売り方では買主が見つかりにくいと判断したためです。

もちろん、価格の見直しや隣地所有者への売却、接道条件の改善など、買取以外の方法が向く物件もあります。売り方の選択肢を広げて比べることで、売却の道が開けるケースは少なくありません。

2-1. 一般向けの「仲介」と業者向けの「買取」の違い

仲介は、不動産会社が広告を出して一般の買主を探し、売主と買主の契約を取り持つ方法です。一方の買取は、不動産会社自身が買主となって物件を直接買い取ります。両者の違いを整理すると、次のようになります。

なお、契約不適合責任の範囲は売却方法だけで決まるものではなく、売買契約の内容によって異なります。免責の特約を結んだ場合でも、売主が知りながら買主に告げなかった不具合については責任を免れないと民法で定められているため、把握している不具合は事前に伝えておく必要があります。

価格だけを見れば仲介が有利に映りますが、訳あり物件の場合はそもそも買主が現れないリスクも考慮しなければなりません。売れないまま固定資産税や管理の手間を払い続けるより、確実に手放せる買取を選ぶほうが、結果的に負担が小さくなるケースもあります。

2-2. 専門業者が「売れない家」を買い取れる理由

訳あり物件専門の買取業者は、買い取った後の「活かし方」を持っています。たとえば再建築不可物件なら、隣地の所有者と交渉して土地を取得し接道条件を満たす、既存の建物をリフォームして賃貸物件として運用するといった方法が考えられます。市街化調整区域の物件であれば、許可要件や既存建物の扱いを調査したうえで、活用できる買主へつなぐこともあります。

当社はこれまでに累計約1万件のご相談をお受けしてきました。一般の不動産会社では扱いが難しいとされる物件についても、法令や周辺環境を一件ずつ調べたうえで、仲介と買取の両面から解決策を検討しています。「売れない家」かどうかは物件だけで決まるのではなく、その物件を再生・活用するノウハウを持つ業者に出会えるかどうかで大きく変わります。

✓ポイント：仲介で断られた物件でも、買取であれば値段がつく可能性は十分にあります。ただし買取価格は業者の活用ノウハウによって差が出るため、訳あり物件の取り扱い経験がある業者に相談することが前提になります。

3. 越谷市で訳あり物件を買取に出す3つのメリット

訳あり物件を専門業者の買取に出すと、価格面以外にも売主にとって大きなメリットがあります。手間・時間・周囲の目という、売却をためらわせる3つの負担を軽くしやすい点が、買取ならではの強みといえるでしょう。

• 修繕や解体の費用・手間をかけずに売れるケースがある
• 短期間で現金化でき、今後の維持管理負担を抑えやすい
• 一般向けの広告を出さずに手続きを進められる

3-1. リフォームや解体が不要でそのまま売却できる

仲介で売る場合、印象を良くするためにリフォームを行ったり、古家を解体して更地にしたりと、売主側で費用をかけて準備することが少なくありません。買取では、リフォームや解体、残置物撤去を売主側で行わず、現状のまま売却できるケースがあります。ただし、残置物の撤去や測量、越境の解消などを条件とする業者もあるため、対応条件は査定時に確認しておく必要があります。

もとやま不動産では、雨漏りや傾きのある老朽化した空き家や、残置物が残ったままの物件もご相談いただけます。かけた費用を売却価格で回収できる保証はないため、先に出費をせずに済むのは大きな安心材料になります。

出典：越谷市の訳あり不動産売却・買取なら｜株式会社もとやま不動産

3-2. スピーディーに現金化でき、今後の維持管理負担を抑えやすい

空き家は所有しているだけで、固定資産税や火災保険料、草刈りや見回りといった管理の手間がかかり続けます。さらに注意したいのが、空家等対策特別措置法による「特定空家」や「管理不全空家」への指定です。管理が行き届かず市区町村から勧告を受けると、住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が大幅に上がるおそれがあります。

買取なら買主を探す期間が不要なため、管理費用や将来の固定資産税負担を早い段階で手放しやすくなります。なお、固定資産税は原則として毎年1月1日時点の所有者がその年度の納税義務者となります。年の途中で売却した場合の精算方法は、売主と買主の間で契約によって取り決めるのが一般的です。

出典：固定資産税：年の途中で土地や家屋の売買があったときはどうすればよいですか。｜千葉市

3-3. 一般向けの広告をせずに売却できる場合がある

仲介では、インターネットの物件情報サイトやチラシで広く買主を募るため、近所の方に売却を知られる可能性があります。不動産会社による直接買取では、一般の買主を募集するためのポータルサイト掲載やチラシ配布を行わずに取引できるため、仲介に比べて売却情報が広く公開されにくいという特徴があります。

事故物件やゴミ屋敷状態の家など、事情を周囲に知られたくない方にとって、見過ごせないメリットです。ただし、現地調査や片付けの作業などをきっかけに近隣の方が気づく可能性はあります。

✓ポイント：買取は仲介に比べて売却価格が下がる傾向にあるものの、リフォーム費用や売れるまでの維持費、仲介手数料がかからない点を含めて比べると、手元に残る金額の差は想像より小さくなる場合があります。価格だけでなく、総額と期間で判断することが大切です。

4. 安心して任せられる買取業者の選び方

買取業者を選ぶ際は、提示された金額の高さだけで決めないことが大切です。訳あり物件は調査や手続きが複雑になりやすく、経験の浅い業者に依頼すると、契約直前の減額や手続きの遅れといったトラブルにつながりかねません。次の3つの観点から、信頼できる業者かどうかを見極める必要があります。

4-1. 越谷市および周辺エリアでの訳あり物件の買取実績が豊富か

市街化調整区域の許可要件や道路の扱いは、自治体ごとの運用によって細かな違いがあります。越谷市やさいたま市、春日部市、川口市といった周辺エリアで訳あり物件を扱ってきた業者であれば、地域の事情を踏まえた判断が期待できます。相談の際には、似た条件の物件を買い取った経験があるかを率直に尋ねてみるとよいでしょう。

4-2. 提示された査定額の根拠を明確に説明してくれるか

信頼できる業者は、「再建築不可のため建物の活用を前提に評価した」「解体費用としてこの程度を見込んでいる」など、金額の内訳や考え方をきちんと説明してくれます。反対に、根拠を示さずに高額を提示し、契約直前になって大きく減額するようなケースには注意が必要です。査定額の高さよりも、その金額になる理由を納得できる形で説明してくれるかどうかが、業者選びの判断材料になります。

4-3. 相続登記や残置物撤去などの付帯作業も相談できるか

相続した不動産を売却し、買主へ所有権移転登記を行うためには、原則としてその前提となる相続登記が必要です。2024年4月1日から相続登記が義務化され、原則として不動産を相続したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象となります。

また、2024年4月1日より前に発生した相続も対象で、すでに相続を知っていた場合は原則2027年3月31日までが申請期限です。期限が近づいている方も多いため、早めに動いておくと安心でしょう。

不動産会社が窓口となって司法書士を紹介・連携できるほか、家財道具の片付けなども含めて相談できれば、売主の負担を軽減できます。なお、相続登記の申請を専門家に代理してもらう場合は、司法書士へ依頼することになります。

出典：相続登記の申請義務化について｜法務省

✓ポイント：複数の業者に査定を依頼すると、金額だけでなく説明の丁寧さや対応範囲の違いも見えてきます。比較する際には、査定額・根拠の説明・付帯作業への対応の3点をそろえて見ると判断しやすくなります。

5. 越谷市の「売れない家」も諦めずに専門業者へ査定依頼を

越谷市で「売れない」と言われた家でも、訳あり物件の買取という方法を選べば手放せる可能性は十分にあります。「売れない」という判断は、あくまで一般の買主を探す仲介を前提にしたものであり、物件を再生・活用するノウハウを持つ専門業者であれば、別の見方ができるからです。

老朽化した空き家、再建築不可物件、市街化調整区域の土地など、それぞれに合った手放し方があります。放置する期間が長くなるほど、建物の傷みや維持費、相続手続きの負担は増えていく一方です。

相談の際に固定資産税の納税通知書、登記事項証明書、建築確認に関する書類、相続関係の書類などがあると、物件の状況を把握しやすくなります。もっとも、書類がそろっていない段階でもご相談は可能です。

もとやま不動産では、越谷市・さいたま市・春日部市・川口市を中心に、再建築不可物件や市街化調整区域、共有持分、事故物件、空き家・ゴミ屋敷など、他社で断られた不動産のご相談を承っています。「本当に値段がつくのか」「何から始めればよいのか」という段階でも構いません。まずは現状をお聞かせいただくところから、次の一手を一緒に考えさせてください。