まずは、不動産相続が発生したら、どのような流れで手続きが進んでいくのかを解説していきます。

01

遺言書の確認

遺言書があれば、そこに記載されている内容に従って相続が発生するので、まずは遺言書の有無を確認しましょう。もしも、遺産分割協議が済んだ後に遺言書が見つかった場合、協議で決定したことではなく、遺言書の内容が優先されます。

02

相続人の確定

遺言書があれば、その内容に従って相続人を確定できます。しかし、遺言書がない場合は法定相続にのっとって相続人を確定させましょう。

03

財産の確定と財産目録の作成

市区町村から届く固定資産税の納税通知書を確認し、財産に不動産があるかどうかを調べます。市区町村の役所にある「名寄帳」を確認すれば、その市区町村で所有している不動産の一覧が確認できるので、財産を特定し財産目録を作成しましょう。

04

遺産分割協議

遺言書があれば、その内容にしたがって相続します。しかし遺言書がない場合は相続人全員で遺産分割協議を行い、分割内容の合意を得なければなりません。遺産分割協議書を作成に関しては、専門的な知識が必要となる可能性が高いため、司法書士に依頼することをおすすめします。

05

相続財産の名義変更

不動産を相続する場合、相続登記を行うことで不動産の名義変更が可能です。

06

相続税の申告と納付

相続税の申告と納付期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。

「不動産相続」というと、家や土地をただでもらえるというイメージがありますが、不動産を相続するときや、相続後にも費用や税金がかかります。

相続する際に必要な費用として、以下のようなものがあります。

• 戸籍謄本発行手数料
• 除籍謄本発行手数料
• 改製原戸籍謄本発行手数料
• 戸籍の附票の写し発行手数料
• （徐）住民票の写し発行手数料
• 印鑑証明書発行手数料
• 固定資産評価証明書発行手数料
• 司法書士への報酬

不動産を相続すると、以下の税金が課税されます。

• 相続税
• 登録免許税

相続税は、控除を使って減額できますが、登録免許税は、相続登記を行う際に必ず発生します。

相続税は、控除を使うと発生しなくなる可能性があります。

相続財産の額が、基礎控除額以下であれば相続税は発生しません。基礎控除額は以下の計算式で求められます。

たとえば、相続人が2人だとしたら、3000万円＋600万円×2人＝4200万円が基礎控除額となるので、相続財産の額が4200万円以下であれば、相続税は課税されない、ということです。

相続人が配偶者の場合は、相続財産の額が1億6000万円以下であれば相続税は課税されません。

家族・親族が亡くなり悲しみの残るなかではありますが、遺産相続が生じた場合は相続人が集まって相続の割合を決める話し合いを行わなくてはなりません。「話がまとまらない」「確執を生んでしまいそう」など、トラブルが起こるケースも少なくありません。

相続人が集まって、どのように、どのくらいの割合で相続するのかを話し合うことを、遺産分割協議といいます。必ず全員の合意が必要で、1人でも反対しているとその結果は無効となってしまいます。

相続人たちが話し合いをすすめ、結果をまとめるために、以下の手順で進めていきましょう。相続人たちだけで進め、遺産分割協議書を自作することも可能ですが、難しい場合は司法書士に依頼し、作成してもらうこともできます。

• 1. 相続人の確定
• 2. 相続財産の確定
• 3. 財産目録の作成
• 4. 相続人全員の合意のもと遺産分割協議書を作成

遺産分割協議は、トラブルを招きやすいうえに、専門的な知識が必要となる場面もあります。ただでさえ手間のかかる遺産分割協議なので、後悔しないよう事前に注意点をチェックしておきましょう。

• 一度成立した遺産分割を解除して協議をやり直すと、贈与税や譲渡所得税の課税を受ける
• 協議が成立したとしても、遺言書が見つかった場合は遺言書が優先され、協議内容は無効となる
• 遺産分割を禁止することも可能だが、禁止すると遺産は共有状態のまま誰も取得できなくなる
• 借金は遺産分割協議の対象外となり、法廷相続分にしたがって全員が負担しなければならない
• 相続人のなかに行方不明の人がいても、勝手に除外して遺産分割協議を行うことはできない

不動産を相続するとなると、各種手続きや調整に手間がかかります。個人で相続手続きを進めるのは難しいという方も多いでしょう。不動産を相続することになったら、一度もとやま不動産に相談してみませんか？不動産の相続に関する全般についてサポートします。

家族信託という制度を利用すると、老後に自分自身で財産管理ができなくなった場合に、保有する財産を処分する権限を家族に与えておけます。これは民事信託のひとつで、2007年9月30日に施行されました。認知症や病気によって判断能力が低下してしまう前に、家族内で後見人を定め、その後の介護や看護に役立てられるように事前準備をしておけます。

家族信託を活用することで以下のようなメリットが得られます。

• 家庭裁判所の関与なしで受託者を選べる
• 遺言書よりも家族信託の契約書の内容が優先される
• 認知症により判断能力が低下しても、資産が凍結状態にならずに済む
• 信託終了時の資産継承先を指定しておける
• 「信託の倒産隔離機能」がはたらく

せっかく手間のかかる手続きを踏んで不動産を相続したけれど、住む予定もないうえに、活用もできずに放置してしまっている、という方も多いのではないでしょうか。放置したままにしておくと、「空き家」の状態が続いてしまい、費用やリスクだけが増してしまいます。
ここでは、空き家のリスクについて解説していきますので、空き家を所有している方はぜひ参考にしてみてください。

空き家を放置すると、以下のようなデメリットが生じます。

• 周辺地域への悪影響や危害があった場合の責任
• 犯罪リスクの増加
• 土地や建物の機会損失
• 老朽化による不動産価値の低下
• 特定空き家に指定される可能性

人が住んでいない家は、老朽化の進みが早いので、悩んでいる間にも不動産価値が下がるだけでなく、周囲の建物や通行人などに危害が及んでしまう可能性があります。また、人が近寄らなくなるため、犯罪者の拠点にされたり、放火されたりする危険性も考えられるのです。

平成27年に、空き家へ対策強化として「特定空き家」への指定が開始されました。

特定空き家に指定され、自治体から改善勧告を受けると、固定資産税が最大6倍になる可能性があります。また、それでも改善しない場合は、最大50万円以下の罰金が科され、最終的には自治体がその空き家を取り壊し、取り壊し費用を所有者に請求します。