さいたま市にある築年数の古い実家を相続して、「こんなに古い家でも本当に売れるのか」「何から手をつければいいのか分からない」と手が止まっている方は少なくありません。

結論から申し上げます。築年数が古く、片付けや修繕が難しい、あるいは売却期限が決まっている場合は、買取を優先的に検討する価値があります。そのままの状態で引き渡しやすく、売却後のトラブルも抑えやすいためです。「片付けから始めると考えるだけで気が重い」「相続人同士で話し合う時間が取れない」と悩む方もいます。ただし駅に近い、土地としての需要が高いといった条件が揃えば、築古でも仲介のほうが高く売れる可能性は残ります。

この記事では、さいたま市の地域特性を踏まえた買取と仲介の違い、買取が向くケース、売却の手順を整理します。

1. 相続したさいたま市の古い家で買取を優先検討したいケース

相続した築古の実家で、まず検討していただきたいのが不動産会社による買取です。理由は2つ、販売期間を省いて早く手放しやすいこと、引き渡し後の責任範囲を契約で整理しやすいことにあります。相続した家は「誰も住んでいない」「遠方から管理している」「設備の状態が分からない」という条件が重なりやすいためです。

ただし買取が必ず成立するわけではありません。再建築不可、権利関係が未整理、共有者の同意が得られないといった事情では断られることもあり、査定額に合意できなければ契約も成立しません。

1-1. 現状のまま比較的早く手放しやすい

買主が不動産会社そのものになるため、一般の購入希望者を探す販売期間を省けます。条件が合意できれば、仲介より早く売却できる可能性があります。

• 家財道具が残ったままでも査定・売却を進めやすい
• 雨漏りや水回りの不具合があっても現況のまま引き渡せる場合がある
• 内覧のため現地へ何度も足を運ぶ必要がない

空き家のままでも固定資産税や火災保険料はかかり続けます。「いつ売れるか分からない」状態を早く終わらせられること自体に価値がある場面もあります。

1-2. 契約不適合責任の範囲を限定できる場合がある

見落とされやすいのが引き渡し後のリスクです。売主には契約不適合責任があり、契約内容と異なる不具合が後から見つかれば、修繕費の負担や損害賠償を求められることがあります。

買取では、買主である不動産会社との合意により、契約不適合責任の対象や期間を限定したり、免責としたりできる場合があります。ただし自動的に免責となるわけではなく、売買契約書で責任範囲を明確に定める必要があります。売主が把握している雨漏りやシロアリ被害を告げなかった場合は、免責特約があっても責任を免れないと考えられます。

個人間売買でも対象や通知期間を特約で定めることがあり、引き渡しから3か月程度とする契約例もあります。ただし一律の法定期間ではなく、民法上は買主が不適合を知った時から1年以内に通知することが基本です。

✓ポイント：相続した古い家の売却は、「いくらで売れるか」だけでなく「いつ終わるか」で判断が変わります。買取の持ち味は、販売期間を省ける点と責任範囲を契約で整理できる点です。免責の可否は契約書の記載で決まるため、条件提示の段階で必ず確認してください。

出典：住宅業界に関連する民法改正の主要ポイント｜国土交通省

2. さいたま市の不動産売却における買取と仲介の決定的な違い

両者の違いは、ひと言でいえば「誰が買主になるか」です。ここから価格、期間、費用、責任の範囲まで枝分かれします。

※価格差や売却期間は一般的な傾向であり、物件の立地・状態・権利関係・査定会社によって大きく異なります。

2-1. 仲介は高値売却を狙えるが時間と費用がかかる

仲介の魅力は価格の上限が高いことに尽きます。実際に住む方が買主になるため、その家に価値を感じる人が現れれば相場どおりの成約も見込めます。

ただしコストと時間は避けられません。売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」です。2024年7月1日からは、売買価格800万円以下の低廉な空家等について、依頼者の一方から受け取れる上限が税込33万円となりました。当然に請求できる制度ではなく、媒介契約時に説明を受けて報酬額に合意していることが前提です。期間も、売出価格が適正なら早期に決まる一方、1年近く買主が現れない物件もあります。

2-2. 買取は価格が下がる傾向がある一方で現金化が早い

買取価格が下がりやすいのは、不動産会社が買い取った後のリフォームや解体、残置物処分、再販の費用とリスクを引き受けるためです。この差額を「損」と見るか「対価」と見るかで評価は変わります。

• 引き渡し日を自分たちの都合に合わせて相談しやすい
• 現金化の時期が見通せ、相続人同士で分け方を決めやすい
• 解体費用や片付け費用を自己負担せずに済む場合がある

仲介で得られる金額から仲介手数料、片付け費用、維持費、補修費を差し引くと、手元に残る額は買取と大きく変わらないという結果もあり得ます。表面の価格ではなく手取りで比べる姿勢が欠かせません。

2-3. さいたま市のエリア特性と築古物件における需要傾向

さいたま市は人口130万人を超える政令指定都市で、大宮区・浦和区・中央区など10区から成ります。駅徒歩圏など生活利便性の高い地域を中心に住宅需要が見込まれるエリアです。

ただし市内が一様なわけではなく、駅距離、接道、再建築の可否、行政区によって売れやすさには差が出ます。旧耐震基準の建物では、利用する住宅ローン商品によって耐震基準への適合証明や追加確認を求められる場合があり、買主の選択肢が狭まる可能性もあります。

✓ポイント：買取と仲介の優劣は物件ごとに入れ替わります。まず駅からの距離、接道、再建築の可否で仲介の可能性を測り、次に「その期間と手間を負担できるか」を家族で確認する順序が分かりやすいはずです。

出典：宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額｜国土交通省

3. 自分の状況に合わせた売却方法の判断基準

選択は、物件の条件と売主側の事情の掛け算で決まります。立地が良く時間に余裕があるなら仲介、条件に不安があり早期解決を望むなら買取、が基本の線引きです。

3-1. 買取を優先したいケース（遠方在住・老朽化が激しい・期限がある）

次の事情が一つでも当てはまるなら、買取を軸に検討する価値があります。

• さいたま市から離れて住み、内覧や片付けのたびに移動が必要になる
• 建物の傾きや雨漏り、シロアリ被害など修繕の見通しが立たない
• 相続税の申告・納付期限が迫っている、または相続人間で早期の換価・分割を希望している
• 近隣や親族に売却を知られたくない

相続税の申告・納付期限は、原則として被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です（相続税が発生しない相続もあります）。遺産分割協議そのものに一律の期限はありませんが、相続開始から10年を過ぎると特別受益や寄与分を反映した分割は原則として難しくなります。

遠方在住の方の負担も見落とされがちです。片付け、草刈り、鍵の受け渡し、内覧の立ち会いと、そのたびに交通費と休日が消えます。移動コストを金額に換算すると、価格差が実質的に埋まることも珍しくありません。

3-2. 仲介を検討したいケース（駅チカなど立地が良い・時間に余裕がある）

反対に、次の条件が揃うなら仲介を優先したほうが有利です。

• 駅徒歩圏で生活利便性が高く、解体して新築する前提の土地需要も見込める
• 土地の形が整い、接道や再建築に支障がない
• 相続登記が済み、相続人全員の意見がまとまっている

3-3. さいたま市の古い実家を少しでも高く買い取ってもらうコツ

買取価格は業者の言い値ではなく、こちら側の準備で変わります。複数社に査定を依頼して引き渡し条件まで比較する、測量図や建築確認済証を揃える、境界や越境の状況を整理する、この3点が基本です。

税金面では、要件を満たす相続空き家の売却で譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。対象の家屋・敷地を取得した相続人が3人以上なら、1人当たりの控除上限は2,000万円です。適用には、1981年（昭和56年）5月31日以前の建築、区分所有建物でないこと、相続後に賃貸や居住に使っていないこと、売却代金1億円以下、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却、耐震改修または取壊し等の要件があり、確定申告も必要です。売却前に税理士や税務署へ確認してください。

さいたま市内の物件では、確定申告時に必要な「被相続人居住用家屋等確認書」をさいたま市へ申請します（適用を保証する書類ではありません）。

✓ポイント：迷ったときは「この売却を何か月以内に終わらせたいか」から逆算してみてください。期限が明確なら買取、幅があるなら仲介という整理ができます。相続人が複数いるなら、期限の共有が話し合いを進める鍵です。

出典：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

4. 相続した古い家をスムーズに売却するまでのステップ

売却がつまずく原因は、価格交渉よりも手前の段取りにあります。相続登記、権利関係の整理、残置物の処理、この3つを順に片付ければ、あとの流れは滞りません。

4-1. 事前に済ませておくべき相続登記と権利関係の確認

亡くなった方の名義のままでは、買主への所有権移転登記を完了できません。原則として決済・引き渡しまでに相続登記が必要で、権利関係を明確にするため実務上は売買契約の前に済ませるのが一般的です。

相続登記は2024年4月1日から義務化されました。所有権を取得したと知った日から3年以内の申請が必要で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。2024年4月1日より前に発生した未登記の相続は、原則として2027年3月31日までの登記が必要です。空き家の3,000万円特別控除の売却期限とは別物なので、分けて確認してください。

4-2. 残置物（家財道具）の処理と査定前の準備

買取なら残置物ごと引き渡せるケースが多いものの、事前に手を付けておきたい部分もあります。

• 権利証、通帳、保険証券など、後から探せなくなるものを回収する
• 位牌や写真、手紙といった家族にとって代えがたい品を先に引き取る

査定の際、家の中を無理に片付ける必要はありません。むしろ現状のまま見てもらうほうが、正確な査定と実現可能な条件提示につながります。「見せられる状態にしてから相談しよう」と考えているうちに月日が過ぎるのが、相続した空き家によくある足止めです。

4-3. さいたま市の不動産事情に詳しい専門業者の選び方

業者選びで見るべきは、提示された金額の大きさだけではありません。

• さいたま市内での買取・売買の実績があるか
• 司法書士・税理士と連携し、登記や税務の相談まで受けられるか

相場より極端に高い査定額を示す一方、根拠を尋ねると説明が曖昧になる業者には注意が必要です。契約後の減額を持ち出される例もあるため、金額と同じ重さで「説明の一貫性」を確かめる姿勢が身を守ります。

✓ポイント：相続案件では不動産の知識だけでなく登記や税務の論点が同時に絡みます。初回相談の場で「今の状況なら何から着手すべきか」を具体的に答えられる相手かどうかが、家族の負担を左右します。

出典：相続登記の申請義務化について｜法務省

5. 自分たちに合った方法を選び安心できる相続実家の売却を実現しよう

相続したさいたま市の古い実家をどう手放すかは、価格の比較だけでは答えが出ません。判断の軸は、立地の強さと、家族が売却にかけられる時間と手間のバランスです。駅徒歩圏で接道や再建築の条件が整い腰を据えて動けるなら仲介、遠方に住んでいる・建物の状態に不安がある・期限が決まっているなら買取、という見方が実際に近いはずです。

いずれにしても先に済ませることは共通しています。相続人の確定、相続登記、権利関係の確認です。未登記の古い相続には2027年3月31日という期限があり、空き家の3,000万円特別控除には別の売却期限が設けられています。それぞれ分けて確認しておくと判断を誤りません。

もとやま不動産では、相続や住み替え、離婚を機に売却をお考えの方へ、さいたま市の地域事情を踏まえたご提案を行っています。買取と仲介の双方の見込みをお示しした上で、ご家族の状況に合う方法を一緒に整理していきます。「まだ売ると決めたわけではない」段階でも、現状の把握からお気軽にご相談ください。