さいたま市にある親御さんの実家を相続したものの、「築年数の古い家に、買い手なんてつくのだろうか」「遠方に住んでいて手続きの進め方がさっぱりわからない」と頭を抱えていませんか。

相続した不動産をスムーズに売却するうえで頼れる選択肢になるのが、相続物件の取り扱い実績が豊富で、さいたま市の地域事情に詳しい不動産会社をパートナーに選ぶことです。相続が関わる売却は、通常の取引と違い、法律・税金の知識と、エリアごとの需要を読み解く力の両方が問われます。たとえば大宮駅周辺の物件と、駅から離れた郊外の戸建てとでは、買い手の層も売り出し方もまるで別物。こうした違いを踏まえた提案ができる会社かどうかで、売却の進めやすさは大きく変わってきます。

だからこそ、最初の会社選びが大切な分岐点になります。この記事では、相続物件で会社選びが重要になる理由、信頼できる会社を見極める3つの基準、そして失敗しない査定の進め方までを、順を追って整理しました。読み終える頃には、次に何をすべきかがクリアになっているはずです。

1. 相続物件の売却で不動産会社選びが重要となる理由

相続した不動産の売却は、最初に相談する会社の知識や提案力によって、進めやすさや選べる選択肢が大きく変わってきます。理由は明快で、相続物件には通常の売却にはない独特のハードルがあり、一般的な販売スキルだけでは乗り越えにくいからです。

具体的に立ちはだかるのは、おもに次の3つのポイントになります。

• 権利関係の整理：誰が相続するのか、相続登記（名義変更）は済んでいるのか。
• 法律・税金面の確認：使える税制優遇を取りこぼさないこと。
• エリアごとの需要の差：さいたま市内でも、立地によって買い手も価格帯も別物。

これらはそれぞれ別の引き出しを必要とします。相続の知識とさいたま市の市場感を併せ持つ会社を選ぶことが、トラブルを避けて納得のいく売却につなげる土台になります。ここから、3つのポイントを順に見ていきましょう。

1-1. 相続登記の義務化と、売却前に確認したい権利関係

相続した不動産を売る大前提として、まず名義の整理が欠かせません。理由は明確で、2024年4月1日から相続登記が義務化され、いつまでも放置できないルールへ変わったからです。

具体的には、不動産を相続で取得したことを知った日から（遺産分割が成立した場合はその成立日から）原則3年以内に、相続登記の申請が必要とされています。正当な理由なく怠った場合には、過料の対象となる可能性もあります。売却を進めるには名義が相続人へ移っている必要があるため、まずは登記の状況と、相続人どうしの遺産分割の合意ができているかを確認しておくと、その後の手続きが滞りなく運びます。

出典：相続登記の申請義務化について｜法務省

1-2. 法律・税金の知識が、手元に残る金額を左右する

相続物件の売却で見落としがちなのが、税金の取り扱いです。知っているかどうかだけで、手元に残るお金が変わってくることも珍しくありません。

その代表例が、相続した空き家を売るときに使える「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」です。一定の要件を満たせば、売却で生じた利益（譲渡所得）から最大3,000万円を差し引ける制度で、課税額を大きく抑えられます。ただし、適用のハードルは決して低くありません。昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、区分所有のマンション等でないこと、相続の直前まで被相続人が一人で住んでいたこと、売却代金が1億円以下であること、相続開始から3年を経過する日の属する年の年末までに売ることなどが条件です。さらに、相続後にその家を貸したり住んだり事業に使っていないこと、売却時に一定の耐震基準を満たすか家屋を取り壊すこと、確定申告で必要書類を提出すること、親族など特別の関係がある人への売却ではないことなども求められます。加えて、令和6年以降の譲渡では、相続人が3人以上の場合に控除額が2,000万円までとなるなど、制度は細かく改正されてきました。

これだけの要件を一つひとつ確認し、自分のケースで使えるかを見極めるのは、ふつうの売り主には荷が重い作業です。適用できるかどうかは個別の状況によって変わるため、最終的な可否は税理士や税務署への確認が欠かせません。だからこそ、税制の概要を理解し、必要に応じて税理士へつなげてくれる会社であれば心強い味方になります。

✓ポイント：相続物件の売却では、価格交渉のうまさよりも先に「使える税制を取りこぼさないこと」が手取りを左右します。控除の適用可否は個別の事情で変わるため、自己判断で諦めず、税理士と連携できる会社に早めに相談しておくと、思わぬ見落としを防げます。

出典：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

1-3. さいたま市内のエリア特性で需要が大きく変わる

同じ「さいたま市の戸建て」でも、立地によって売れ方はまったく異なります。これがエリア特性であり、適正価格を見抜くうえで欠かせない視点です。

たとえば大宮や浦和といった駅近エリアは、利便性を求めるファミリー層からの引き合いが比較的多く、古い家でもリフォームや建て替えを前提に検討されやすい傾向があります。一方、駅からバス便となる郊外の住宅地では、車での生活を前提とした条件が重視されるため、価格や見せ方の戦略も変わってきます。もっとも、こうした傾向はあくまで一般論です。実際の価格判断では、国土交通省の不動産情報ライブラリや地価公示、周辺の成約事例を確認しながら、駅からの距離・土地面積・接道状況・建物の状態などを総合的に見ていく必要があります。地域の相場観と客観的なデータの両方を押さえている会社であれば、「高すぎて売れ残る」「安すぎて損をする」といった両極端を避けやすくなります。

出典：不動産取引価格情報提供制度｜国土交通省

2. 相続に強い不動産会社を見極める3つの基準

では、信頼できる「相続に強い会社」をどう見分ければよいのでしょうか。判断の軸はシンプルで、次の3つの基準を満たしているかを確認すれば、おおよそ見極められます。

理由は、相続売却が不動産会社の力だけでは完結しない、いわば総合戦だからです。手続き・実績・提案の3方向から会社の実力をチェックすることで、表面的な印象に惑わされずに済みます。ここからは、その3つを具体的に見ていきます。

2-1. 基準1：司法書士・税理士など専門家との連携体制があるか

相続売却では、名義変更や税金の申告など、不動産会社だけでは手が届かない手続きが次々に発生します。だからこそ、窓口となる会社が相続に強い司法書士や税理士と連携しているかどうかが、負担の大きさを分けます。

連携体制が整っていれば、「登記は司法書士、税金は税理士、売却は不動産会社」と窓口がバラバラにならず、ひとつの相談先から話が前に進みます。遠方に住んでいて何度も足を運べない方ほど、このワンストップ体制の恩恵は大きいといえるでしょう。問い合わせの段階で「相続の手続きも相談できますか」と尋ね、その反応を見るだけでも、会社の体制はある程度見えてきます。

2-2. 基準2：さいたま市内での「古い一戸建て」の売却実績が豊富か

40代の方が相続する実家は、築30〜40年以上の古い戸建てであるケースが少なくありません。ここで問われるのが、古い家を「売れない」と切り捨てず、売り切ってきた実績です。

実力のある会社は、古さを理由に諦めません。リフォーム前提の買い手を探す、いったん解体して更地にして売る、土地としての価値を前面に出すなど、物件に合わせた打ち手を複数持っています。判断材料として有効なのが、さいたま市内での具体的な成約事例です。「このエリアの築古戸建てを、こういう方法で、いくらで売却した」と語れる会社であれば、安心して任せられます。実績は、言葉よりも雄弁に会社の力量を物語ります。

2-3. 基準3：「仲介」と「買取」を中立に提案してくれるか

不動産の売り方には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つがあります。どちらが正解ということはなく、売り主の事情によって最適解は変わります。重要なのは、両方の選択肢を、それぞれのメリット・デメリットとともにフラットに提示してくれるかという姿勢です。

2つの違いを整理すると、次のようになります。

なお、買取であっても、価格を算出するための不動産会社による現地確認や査定は通常必要になります。「まったく何もせずに売れる」わけではない点は押さえておくとよいでしょう。たとえば「時間がかかっても少しでも高く」という方には仲介が、「遠方なので手間なく早く片づけたい」という方には買取が向きます。自社の都合で一方に誘導するのではなく、あなたの希望を聞いたうえで最適なプランを示してくれる会社こそ、長く信頼できるパートナーです。

✓ポイント：3つの基準は、どれか1つではなく、できるだけ重ねて満たしているかで判断するのがコツです。専門家との連携、地域での実績、中立的な提案。この3点がそろう会社であれば、手続きの煩雑さも価格への不安も、まとめて預けられる相手だと考えてよいでしょう。

3. 失敗を防ぐための不動産査定の具体的な手順

会社を見極める基準がわかったら、いよいよ査定です。ここでの鉄則は、いきなり1社に絞り込まず、比較しながら進めることにあります。

なぜなら、複数社を見比べるプロセスそのものが、相場観と安心感を育ててくれるからです。1社だけの言葉を信じてしまうと、その価格や提案が妥当なのか判断できません。以下の4ステップで進めれば、迷わず前に進めます。

• 物件の現状と書類を確認する
  まずは実家の名義人が誰になっているか（親のままか、相続人へ変更済みか）を確認し、購入時の契約書類や固定資産税の納税通知書などを手元にそろえます。出発点の整理が、後の手続きをぐっと楽にします。
• 「机上査定」で相場感をつかむ
  インターネットの問い合わせなどから、物件情報をもとに概算を出してもらう「机上査定（簡易査定）」を複数社に依頼します。これで、さいたま市内のそのエリアのおおまかな相場が見えてきます。
• 本命の数社に「訪問査定」を依頼する
  机上査定の対応が丁寧だった会社、相続まわりの提案が的確だった会社など、2〜3社に絞って実際に現地を見てもらいます。家の状態や周辺環境を踏まえた、より精度の高い売却予想価格が出てきます。
• 査定価格の「根拠」と担当者の対応を比べる
  「なぜこの金額になるのか」を、さいたま市の過去の取引事例をもとに筋道立てて説明してくれるかを確認します。あわせて、こちらの不安に寄り添ってくれる担当者かどうかも、見逃せない判断材料となります。

✓ポイント：査定額の高さだけで会社を選ぶと、「契約を取りたいがための高値」に振り回される恐れがあります。金額そのものより、その根拠を論理的に説明できるか、そして担当者を信頼できるかに目を向けると、後悔のない判断につながります。

4. まとめ：信頼できるパートナーと進める、不安のない相続売却

相続した実家の売却は、手続きの煩雑さ、古い家の状態への不安、遠方からのやりとりなど、心理的な負担が積み重なりがちです。だからこそ、相続に強く、さいたま市の地域特性を熟知した不動産会社をパートナーに選ぶことが、その不安をまとめて解きほぐし、売却を前に進める大きな後押しになります。

経験豊富な会社であれば、司法書士・税理士などの専門家と連携しながら、必要な手続きの整理から売却戦略までをサポートしてくれます。遠方にお住まいの方や、仕事に忙しい40代のご夫婦でも、無理なく進められるはずです。

私たちもとやま不動産は、相続・住み替え・離婚など、人生の節目に伴う不動産売却のご相談を、さいたま市で承っています。「依頼してよかった」と感じていただけるよう、きめ細やかでスピーディな対応を大切にしています。実家の扱いに悩んだまま時間が過ぎ、空き家が荒れてしまう前に、まずは複数の会社へ「無料査定」を依頼するところから始めてみてはいかがでしょうか。最初の一歩を踏み出すことが、大切な資産を次の世代へつなぐ最適な道を照らしてくれます。