さいたま市内で「築年数が経過した実家」を相続し、その扱いに頭を悩ませている方は少なくありません。「こんなに古い家が売れるのだろうか」「相続手続きが終わっていないけれど査定に出してもいいのか」といった不安は、多くの相続人が直面する共通の課題です。

結論から申し上げると、さいたま市の古い実家は、適切な相続手続きと売却戦略を組み合わせれば、十分に売却できる可能性があります。住宅需要が高いさいたま市では、建物自体に価値がつかなくても「土地」としての需要が強く、古い家を解体して新築を建てる層からのニーズが絶えません。

本記事では、もとやま不動産が長年の経験から得た知見をもとに、さいたま市で古い実家を売却するために必要な相続の基礎知識と、査定前に押さえておくべきポイントを解説します。

1. さいたま市の古い実家は本当に売れるのか

築30年、40年の家でも、さいたま市内(特に浦和、大宮周辺や駅徒歩圏内)であれば需要は強いです。「古いから売れない」と諦める前に、相続登記と境界確認の準備を並行して進めることが早期売却の鍵となります。

1-1. 築30年超の実家でも需要がある理由

さいたま市は東京都心へのアクセスが良く、子育て世代の流入が続いています。既存の建物を壊して自分好みの住宅を建てたい「土地探し層」が多数存在するため、建物の築年数が古くても、立地条件や接道状況が良ければ土地としての評価は高く維持されます。

特に浦和エリア(浦和、北浦和、南浦和駅周辺)、大宮エリア(大宮、さいたま新都心駅周辺)、駅徒歩15分圏内の住宅地では、古家付き土地への引き合いが強い傾向があります。

1-2. 「土地」としての価値に注目

古い実家を売却する際は、建物ではなく「土地」としての価値に着目することが重要です。査定時には「建物付き」「更地渡し」の両方でシミュレーションを依頼することで、正確な市場価値を把握できます。

✓ポイント:建物の状態が悪く解体を前提とする場合でも、土地の形状や接道条件が良好であれば十分な売却価格が期待できます。

2. さいたま市で古家売却が可能な3つの背景

さいたま市で古い実家の売却が可能な理由は、底堅い住宅需要、税制優遇措置、整備されたインフラ環境の3点にあります。これらの条件が重なることで、築年数が経過した物件でも市場に受け入れられやすくなっています。

2-1. 底堅い住宅需要と立地の優位性

さいたま市は東京都心まで30分圏内でアクセスでき、公園や教育施設が充実した子育て環境を兼ね備えています。新築一戸建てを希望する子育て世代からの土地需要が途切れることがありません。

2-2. 空き家特例による税制メリット

相続した古い実家を売却する際、空き家特例(被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除)は、一定要件を満たす場合に譲渡所得から最大3,000万円(※)を控除できる制度です。

ただし、相続後から譲渡までの間に「賃貸に出す」「事業で使う」「相続人が居住する」などがあると要件から外れる可能性があります。また、売り方によっては、譲渡時点で耐震基準を満たすこと、または譲渡後一定期限までに耐震化・解体を行うこと等が必要になります。

※2024年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合、控除上限は2,000万円です。

主な要件は以下の通りです。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 相続開始直前まで被相続人が一人で居住していたこと
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却代金が1億円以下であること

No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例｜国税庁

2-3. 区画整理が進んだインフラ環境

さいたま市は土地区画整理事業の実施実績が多く、地区によっては道路や街区が整理され、整形地・接道条件が比較的整いやすい傾向があります。物件ごとに状況は異なるため、個別に用途地域・道路種別・接道状況を確認したうえで判断しましょう。

道路幅員が広く、接道義務を満たしている土地は、新築住宅を建てる際の建築制限が少なく、買い手にとって魅力的です。このため、建物が古くても土地の条件が良ければ、スムーズに売却が進むケースが多く見られます。

さいたま市土地区画整理事業一覧表(令和7年5月1日現在)｜さいたま市

✓ポイント:大宮区、浦和区、中央区などの都市計画が整備されたエリアでは、古家付き土地の流通が活発です。

3. 相続した実家を売却する前に押さえるべき法的手続き

相続不動産の売却には、相続登記の完了が必須です。売却活動自体は名義変更前でも可能ですが、最終的な契約には必ず登記名義を相続人に変更しておく必要があります。

3-1. 相続登記の義務化と期限

2024年4月から相続登記が義務化され、相続の開始を知った日から3年以内に登記申請を行わなければなりません。正当な理由なく期限内に登記をしない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

なお、制度施行(2024年4月1日)より前に開始した相続でも、未登記の場合は義務化の対象となり、一定期限までに対応が必要です。

相続登記の手続きは、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を収集し、相続人全員の現在戸籍と住民票を取得、遺産分割協議書を作成(相続人が複数の場合)、登記申請書を作成し法務局へ提出という流れで進めます。専門的な知識が必要なため、司法書士への依頼をおすすめします。

相続登記の申請義務化について｜法務省

3-2. 遺産分割協議のポイント

相続人が複数いる場合、誰が不動産を取得するか、あるいは売却して代金を分けるかを決める遺産分割協議が必要です。協議では不動産の評価額、売却方針、売却費用の負担割合を明確にしておくことが重要です。

実家の現在価値を知ることで、相続人間の話し合いがスムーズに進むため、早めに不動産査定を依頼することをおすすめします。

3-3. 境界確認の重要性

古い実家の場合、隣地との境界が曖昧なまま放置されているケースが少なくありません。売却時に境界トラブルが発覚すると、取引が中断したり、価格交渉で不利になったりする可能性があります。

境界確認は、法務局で公図や地積測量図を取得し、土地家屋調査士に境界立会を依頼、隣地所有者の立会のもと境界標を確認・設置、必要に応じて確定測量を実施という流れで進めます。境界確定には時間がかかるため、売却を検討し始めた段階で早めに着手するのが賢明です。

✓ポイント:相続登記は売却の必須条件ですが、査定や売却活動自体は相続登記前でも開始できます。査定で得られた市場価格の情報が遺産分割協議をスムーズにするケースが多いため、相続発生後、早い段階で不動産会社に相談することが有効です。

4. さいたま市での不動産査定で準備すべきこと

不動産査定では、土地の相場把握と建物状況の確認、そして売却シナリオの比較検討が重要です。特に古い実家の場合、建物の状態によって売却戦略が大きく変わるため、事前準備が結果を左右します。

4-1. 地価相場の把握方法

さいたま市の地価相場を把握するには、国土交通省が公表する地価公示価格、埼玉県が公表する都道府県地価調査、市から送付される固定資産税納税通知書に記載の固定資産税評価額などの公的情報を参考にできます。

これらの公的評価額を参考にしつつ、実際の取引相場は不動産ポータルサイトや不動産会社の査定で確認することが現実的です。

4-2. 建物状況の事前確認(アスベスト・傾き等)

古い実家を売却する際は、把握している不具合(雨漏り、シロアリ、傾き等)を買主へ事前に共有し、契約書上の取り扱い(現況有姿・責任範囲・期間など)を明確にすることが重要です。特に以下の項目については、査定前に確認しておくことが重要です。

これらの問題が発覚しても、古家の場合は「現況渡し」や「解体前提」で売却することで対応できるケースが多いため、過度に心配する必要はありません。

4-3. 「建物付き」vs「更地渡し」のシミュレーション

さいたま市で古い実家を売却する際は、「建物付きのまま売却」と「解体して更地で売却」の2つのシナリオを比較検討することが重要です。

建物付き売却 - メリット:解体費用がかからない、固定資産税の住宅用地特例が継続 - デメリット:建物に価値がなく、買主が解体費用を価格から差し引く可能性

更地売却 - メリット:土地の広さや形状が明確で買主がイメージしやすい、成約までが早い傾向 - デメリット:解体費用は建物条件等で変動、建物を除却すると住宅用地特例が適用されなくなる場合があり、固定資産税等の負担が増える可能性

どちらが有利かは、物件の立地や建物の状態、解体費用などを総合的に判断して決める必要があります。

固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置｜国土交通省

✓ポイント:駅近や人気エリアであれば更地にすることで早期売却が期待できますが、郊外の物件では建物付きのまま「解体渡し」として売却した方が、売主の初期負担が少なく済むケースもあります。

5. 売却手法の選択:仲介と買取の違い

古い実家を売却する方法は、大きく分けて「仲介売却」と「業者買取」の2種類があります。それぞれの特徴を理解し、自分の状況に合った方法を選択することが、満足度の高い売却につながります。

5-1. 仲介売却が向いているケース

仲介売却は、不動産会社に販売活動を依頼し、一般の買主を探す方法です。時間をかけてでも高く売りたい場合に適しています。

仲介売却が向いているのは、駅近や人気エリアの物件で市場価格が期待できる、売却までに3〜6ヶ月程度の時間的余裕がある、相続人間で売却方針が固まっており時間をかけても問題ない、といったケースです。

5-2. 業者買取のメリット・デメリット

業者買取は、不動産会社が直接物件を買い取る方法です。さいたま市内でも買取を専門とする業者が増加しており、選択肢の一つとして検討する価値があります。

買取は、仲介より早期に現金化しやすい一方、価格は仲介に比べて低くなる傾向があります。古家の荷物整理や残置物の処分も業者が対応してくれるケースが多く、仲介手数料がかからないという利点があります。

契約不適合責任の取り扱い(免責・範囲・期間)は当事者の属性や契約条件で可否が変わるため、契約書で明確にし、内容を事前に確認しましょう。

買取を検討する場合は、複数の買取業者から見積もりを取り、条件を比較することが重要です。

不動産取引における契約不適合責任・瑕疵担保責任について｜東京都

✓ポイント:立地や土地の条件が良ければ仲介売却で市場価格に近い金額での成約が期待できます。一方、建物の状態が悪く解体が必須で、かつ早期に現金化したい場合は、買取も有力な選択肢となります。

6. まとめ:古い実家の売却は「現状把握」から始まる

さいたま市で相続した古い実家の売却は、適切な手順を踏めば十分に実現可能です。不動産査定を依頼することで「いくら手元に残るか」が可視化され、遺産分割の話し合いもスムーズに進むようになります。

まずは、もとやま不動産のような地域事情に精通した不動産会社をパートナーに選び、相続登記の相談ができる司法書士等とも連携を取ることが成功への近道です。放置状態によっては「管理不全空家等」や「特定空家等」と判断され、行政指導の対象となる可能性があります。まずは簡易査定で市場の反応を確かめる一歩を踏み出すことが重要です。

古い実家の売却を成功させるためのポイントをまとめると、以下の通りです。

• さいたま市では土地需要が強く、築年数に関わらず売却の可能性がある
• 相続登記の義務化に対応し、早めに法的手続きを進める
• 空き家特例などの税制優遇を活用し、売却時の税負担を軽減する
• 「建物付き」と「更地渡し」の両方でシミュレーションを行う
• 仲介と買取の違いを理解し、自分の状況に合った売却方法を選ぶ

相続した実家の扱いに迷ったら、まずは現状の価値を知ることから始めてみてはいかがでしょうか。