「春日部市にある親から相続した土地を売却したい」「住み替えのために所有している土地を現金化したい」――そう考えても、いざ売却準備を始めると「何から手を付ければいいのか分からない」という声をよく耳にします。

土地売買では「境界」「測量」「接道」といった専門的な要素が非常に重要であり、これらの確認を怠ると契約解除や引き渡し後のトラブルに発展するリスクがあります。これらの基本事項は、不動産取引における重要事項説明の場で、登記情報や私道負担、道路の種類・幅員、法令上の制限などとあわせて買主様に説明されるのが一般的です。売主様自身が売却前に現状を把握しておくことは、適正価格での売却、スムーズな手続き、そして安心して取引を終えるために欠かせません。

この記事では、春日部市で土地の売却を検討されている方を対象に、売買契約前に必ず確認すべき「境界」「測量」「接道義務」に関するチェックリストと基本知識を解説します。もとやま不動産では、こうした専門的な確認事項についても丁寧にサポートしていますので、ぜひ最後までご覧ください。

1. なぜ売却前に「境界・測量・接道」の確認が必要なのか

まず結論から申し上げると、境界・測量・接道の確認は土地売却において最も重要な事前準備であり、これを怠るとトラブルや損失につながる可能性が高まります。

1-1. 買主の不安と売主の責任

買主が土地を購入する際、最も気にするのは「境界が明確で、家が建てられる土地かどうか」という点です。境界が曖昧な土地や建築制限のある土地は、購入後に余計な費用や手間がかかるため、買主は避けたいと考えます。

民法の改正により、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」というルールに整理されました。売主は、契約で定めた内容（種類・品質・数量など）に適合しない土地を引き渡した場合、買主から「修補や代替物の引渡しなどの追完請求」「代金減額請求」「損害賠償請求」「契約解除」といった救済を求められる可能性があります。つまり、売却後に「境界が不明確だった」「建築できない土地だった」と判明すれば、売主様がその責任を負うことになるのです。

出典：売買契約に関するルールの見直し|法務省

1-2. 重要事項説明で問われる法律上の義務

不動産取引では、宅地建物取引士による「重要事項説明」が法律で義務付けられています。この説明では、登記情報や私道負担、道路の種類・幅員、法令上の制限などとあわせて、以下のような項目が買主に説明されるのが一般的です。

• 土地の境界が確定しているか
• 測量図や境界確認書の有無
• 接する道路の種類と幅員
• 建築基準法上の制限（接道義務の適合状況など）

売主様がこれらの情報を把握していない場合、売却活動が長引いたり、買主との交渉が難航したりする原因となります。

1-3. 確認を怠った場合のリスクとトラブル事例

実際に起こり得るトラブル事例としては、次のようなものがあります。

境界トラブルの例：隣地所有者との境界が曖昧なまま売却し、引き渡し後に「境界がずれている」と隣人からクレームが入り、測量費用や境界確定の費用を売主が負担することになった。

接道トラブルの例：接道義務を満たしていない土地を「建築可能」として売却したが、買主が建築確認申請をしたところ建築不可と判明し、契約が白紙撤回され、さらに損害賠償請求を受けた。

✓ポイント：これらのトラブルを防ぐには、売却前に現状を正確に把握し、必要な書類や測量を事前に整えておくことが不可欠です。「知らなかった」では済まされないのが不動産取引の現実であり、売主様自身が主体的に確認を進める姿勢が求められます。

2. チェックリスト【境界・測量編】土地の範囲を明確にする

土地の「どこからどこまでが自分の土地か」を明確にすることは、トラブル回避の第一歩です。ここでは、境界と測量に関する具体的なチェックポイントを解説します。

2-1. 現地確認のチェックポイント

まずは、実際に土地を訪れて以下の点を確認してください。

境界標の有無：土地の四隅や境界ラインに、杭やプレート、石杭などの境界標が設置されているか確認します。ただし、境界標があるからといって必ずしも「境界が法的に確定している」とは限りません。登記情報や地積測量図と照らし合わせ、必要に応じて土地家屋調査士に確認してもらうことが重要です。

ブロック塀やフェンスの位置：ブロック塀やフェンスが境界線上に正しく設置されているか、それとも敷地内に収まっているかを確認します。隣地との共有物である場合、将来的にトラブルの原因となることがあります。

隣地所有者との認識のズレ：可能であれば、隣地所有者に「境界はここで合っていますか？」と確認しておくと安心です。長年の誤解や勘違いが潜んでいるケースも少なくありません。

2-2. 必要書類の有無を確認する方法

次に、手元に以下の書類があるかを確認してください。

測量図：土地の面積や形状、境界線の位置を記した図面です。法務局で取得できる「地積測量図」は、登記された土地の面積や形状を示す公的な図面で、過去に土地家屋調査士が作成した「現況測量図」「確定測量図」なども該当します。

境界確認書：隣地所有者との間で境界を確認し、合意した証明書です。この書類があれば、境界に関する争いのリスクが大幅に減少します。

これらの書類がない場合、法務局で地積測量図を取得するか、土地家屋調査士に依頼して新たに測量を行う必要があります。

2-3. 境界が不明確な場合の対応策

もし境界が不明確である場合、以下の手順で対応します。

土地家屋調査士への依頼：境界確定測量を専門とする土地家屋調査士に依頼し、正確な測量と境界確認を行います。

隣地所有者との立会い：測量時には隣地所有者に立ち会ってもらい、境界の位置について合意を得ます。この合意に基づいて境界確認書を作成します。

費用の目安：境界確定測量の費用は、土地の形状や面積、隣接地の数・立会いの状況などによって異なりますが、一般的には30万〜80万円前後がひとつの目安です。条件が複雑な場合は、これ以上になることもあります。

出典：境界確定測量の費用はいくら？約35万円～80万円!?|土地家屋調査士法人トチノキ

✓ポイント：境界確定には時間がかかる場合があるため、売却を決めたら早めに着手することが重要です。特に隣地所有者との調整が必要なケースでは、数ヶ月を要することも珍しくありません。売却スケジュールに余裕を持たせ、計画的に進めることでスムーズな取引が実現します。

3. チェックリスト【接道編】建築可能な土地かを確認する

土地に建物を建てるには、建築基準法で定められた「接道義務」を満たす必要があります。接道義務を満たしていない土地は、原則として新たな建物を建てることができません。特定行政庁の許可（いわゆる43条但し書き許可など）により例外的に建築が認められる場合もありますが、手続きが複雑で時間もかかるため、買主にとっては「建築しやすい土地」と比べて価値が下がりやすいのが一般的です。

3-1. 接道義務の基本知識

建築基準法第42条・43条に基づき、「建築物の敷地は、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならない」と定められています。この規定は、火災時の避難や消防車両の進入を確保するためのものです。

ただし、例外的に「建築基準法第43条第2項第2号」に基づく許可を得られる場合もありますが、手続きが複雑で時間がかかるため、基本的には接道義務を満たしている土地の方が売却しやすいといえます。

出典：接道規制のあり方について|国土交通省

3-2. 現地で確認すべき道路条件

現地では、以下のポイントを確認してください。

道路の種類：接している道路が公道か私道か、また建築基準法上の道路（42条1項道路、42条2項道路など）に該当するかを確認します。私道の場合は、通行や掘削の権利について確認が必要です。

道路の幅員：実際にメジャーなどで道路の幅を測り、4メートル以上あるかを確認します。もし4メートル未満の場合、「42条2項道路」（みなし道路）に該当する可能性があり、セットバックが必要になります。

セットバックの必要性：セットバックとは、道路幅を4メートル確保するために、敷地の一部を道路として提供することです。セットバック部分には建物を建てられないため、実質的な敷地面積が減少します。

私道の通行権：私道に接している場合、通行権や掘削権（水道管やガス管の埋設工事を行う権利）について、私道所有者との間で承諾を得ているか確認が必要です。「通行掘削承諾書」があるかを確認してください。

3-3. 春日部市役所での確認方法

接道義務や道路の種類については、春日部市役所の建築課（建築安全担当）で「建築基準法上の道路かどうか」を確認できます。地番を伝えると、道路種別や道路後退（セットバック）の要否などについて、窓口で説明を受けることができます。

必要な持ち物：公図や地積測量図のコピーを持参すると、スムーズに確認が進みます。

出典：建築基準法の道路種別|春日部市 建築課 建築安全担当

✓ポイント：接道義務の確認は、買主が建築確認申請を行う際に必ず必要となる情報です。売主様が事前に確認しておくことで、買主に正確な情報を提供でき、信頼関係の構築につながります。また、セットバックが必要な場合は、その旨を明示して売却価格に反映させることで、トラブルを未然に防ぐことができます。

4. スムーズな売却に向けた準備と専門家の活用

土地売却を成功させるには、適切な準備と専門家のサポートが不可欠です。ここでは、売却をスムーズに進めるための具体的なステップを紹介します。

4-1. 不動産会社に相談する前の準備

不動産会社に相談する前に、以下の情報を整理しておくと相談がスムーズに進みます。

• 境界標の有無や位置を写真に撮っておく
• 測量図や境界確認書など、手元にある書類をまとめる
• 接している道路の幅や種類をメモしておく
• 春日部市役所で確認した情報があれば、その内容を記録しておく

これらの情報があれば、不動産会社は適切な売却戦略を提案しやすくなり、査定額の精度も高まります。

4-2. 信頼できる不動産会社の選び方

土地売却を任せる不動産会社を選ぶ際は、以下のポイントに注目してください。

地域に精通しているか：春日部市やその近隣エリアの土地取引実績が豊富な会社は、地域特有の事情や相場感を把握しています。もとやま不動産のように、地域密着型で豊富な経験を持つ会社であれば、安心して任せられます。

専門知識があるか：境界・測量・接道といった専門的な知識を持ち、売主様の疑問に丁寧に答えてくれる担当者がいるかどうかも重要です。

きめ細やかな対応：不動産相続や住み替え、離婚などの事情に寄り添い、スピーディかつ丁寧に対応してくれる会社を選ぶことで、安心して売却を進められます。

4-3. 費用とスケジュールの目安

土地売却にかかる主な費用とスケジュールの目安を把握しておくことで、計画的に進められます。

測量費用：境界確定測量を行う場合、30万〜80万円前後が一般的です。

解体費用：古家がある場合、建物の構造や延床面積によって大きく変わりますが、木造30坪前後の住宅であれば100〜200万円程度が目安です。規模が大きい場合や鉄骨造・RC造の場合は、200〜300万円程度になることもあります。

仲介手数料：売却価格が400万円を超える場合の上限は、売却価格の3%＋6万円＋消費税です。

スケジュール：測量や境界確定に1〜3ヶ月、売却活動に2〜6ヶ月程度を見込んでおくと安心です。

✓ポイント：費用やスケジュールについては、早めに不動産会社に相談し、見積もりを取得しておくことが大切です。予想外の出費やスケジュールの遅れを防ぐため、余裕を持った計画を立てることをおすすめします。

5. まとめ：準備万端で「安心・納得」の土地売却へ

春日部市で土地を売却する際、境界・測量・接道の確認は避けて通れない重要な準備です。これらを怠ると、契約トラブルや損害賠償のリスクが高まり、結果的に売却が長引いたり、価格が下がったりする可能性があります。

一方で、事前にしっかりと準備を整え、正確な情報を買主に提供できれば、安心して取引を進められるだけでなく、適正価格での売却も実現しやすくなります。

もとやま不動産では、こうした専門的な確認事項についても丁寧にサポートし、依頼してよかったと思っていただけるようなサービスを提供しています。春日部市で土地売却をお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください。専門家の力を借りながら、計画的に売却を進めることで、「安心・納得」の取引を実現しましょう。