親や家族から不動産を相続したけれど、売却するには何から始めればいいか分からないという方も多いのではないでしょうか。

相続した不動産を売却する場合、相続登記や相続人同士の話し合い、不動産の状態確認など、事前にやっておきたいことがあります。
また、仲介手数料や相続登記にかかる費用、売却時の税金など、不動産売却にかかる費用についても確認しておくことが大切です。

今回は、相続した不動産売却をする前にやるべきことを、必要な手続きや費用とあわせて分かりやすく解説します。

①相続した不動産は、まず相続人を確認する

相続した不動産を売却する前に、まずは誰が相続するのかを確認しましょう。

遺言書がある場合はその内容を確認し、遺言書がない場合は、相続人同士で話し合って相続する人を決めることになります。
相続人が複数いる場合は、不動産を売却することについても相続人同士で話し合っておくことが大切です。

売却について認識がそろっていないと、後からトラブルになる可能性があります。

②相続登記を済ませる

相続した不動産を売却するには、原則として相続登記を行い、不動産の名義を相続人へ変更する必要があります。

相続登記は2024年4月1日から義務化されています。
相続登記には、登録免許税や司法書士へ依頼する場合の報酬などがかかります。
登録免許税は、原則として、

登録免許税＝不動産の固定資産税評価額×0.4%

で計算します。

例えば、固定資産税評価額が1,000万円の場合、

1,000万円×0.4％＝4万円

が登録免許税の目安です。

※実際の費用は、不動産の種類や相続の状況などによって異なります。

③固定資産税などの費用を確認する

相続した不動産をすぐに売却しない場合でも、所有している間は固定資産税などの負担が発生します。
特に空き家の場合は、使用していなくても税金や維持管理費がかかります。

マンションを相続した場合は、固定資産税だけでなく、管理費や修繕積立金などの支払いについても確認しておきましょう。
売却までにどのくらいの費用がかかるのかを把握しておくことが大切です。

④相続した不動産の状態を確認する

不動産売却を進める前に、土地や建物の状態も確認しておきましょう。

例えば、
・建物に雨漏りや老朽化が無いか
・家財道具や不用品が残ってないか
・土地の境界が明確になっているか
・前面道路や接道状況に問題がないか
・建物が再建築できる状態か
などを確認します。

特に、長期間空き家になっている相続した家・空き家は、建物の劣化が進んでいる場合があります、
状態によって売却方法や必要な費用が変わることもあるため、早めに確認しておきましょう。

⑤相続人同士で不動産売却について話し合う

相続人が複数いる場合は、売却について事前に話し合っておくことが重要です。

例えば、
・誰が窓口になるのか
・いくらくらいで売却するのか
・売却代金をどのように分けるのか
・不用品処分などの費用を誰が負担するのか
などを決めておきます。

相続不動産の売却では、相続人同士の合意を取っておくことがスムーズな売却につながります。

⑥相続した不動産の売却にかかる費用・税金を確認する

相続した不動産を売却するときは、売却価格だけでなく、売却にかかる費用や税金も確認しておきましょう。

主な費用は、
・仲介手数料
・相続登記にかかる費用
・測量費用
・不用品・残置物の処分費用
・建物の解体費用
・譲渡所得税・住民税
などがあります。

仲介手数料の計算方法

売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は一般的に、

仲介手数料＝売買価格×3％＋6万円＋消費税

で計算できます。

例えば、2,000万円で不動産を売却した場合、

2,000万円×3％＋6万円＝66万円

消費税を加えると、

66万円×1.1＝72万6,000円

となります。

譲渡所得の計算

不動産を売却して利益が出た場合には、譲渡所得をもとに税金が計算されます。

基本的な計算方法は、

譲渡所得＝売却価格－（所得費＋譲渡費用）

です。

相続した不動産の場合、購入時の資料が見つからず、取得費が分からないケースもあります。
また、一定の条件を満たす場合には、相続した空き家などの売却に利用できる税制上の特例があります。
税金については個々の状況によって変わるため、売却前に税理士などの専門家へ確認しておきましょう。

⑦不動産会社に査定を依頼する

相続した不動産を売却することが決まったら、まずは不動産査定を受けて、現在の市場価格を確認しましょう。

不動産会社では、周辺の売却事例や土地・建物の状態、立地などをもとに査定価格を算出します。
「まだ売却するか決めていないけれど、いくらくらいになるのか知りたい」という段階でも査定を依頼できます。
売却価格の目安を知ることで、相続した不動産を今後どうするのか判断しやすくなります。

⑧相続した不動産の売却は早めの相談がおすすめ

相続した不動産は、使用していなくても固定資産税や維持管理などの負担がかかります。
特に空き家の場合、管理しないまま長期間放置すると、建物の劣化や近隣への影響など、さまざまな問題につながる可能性があります。

「相続した不動産を売却したいけれど、何から始めればいいか分からない」
「相続登記がまだ済んでいない」
「相続した家がいくらで売れるのか知りたい」

このような場合は、まず不動産会社へ相談してみるのがおすすめです。

相続した不動産の売却をお考えの方も、まずはお気軽にご相談ください。