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相続した実家が想像以上に傷んでいたり、再建築不可物件や市街化調整区域にあったりすると、「そもそも買い手なんてつくのか」と足が止まってしまうものです。
結論からお伝えすると、越谷市で相続した古い家や訳あり物件は、状態が悪くても売却できる可能性が十分にあります。個人の買い手が見つかりにくい物件でも、再生のノウハウを持つ不動産会社が直接買い取るルートが残されているためです。もとやま不動産でも、他社で売却が難しいと言われた再建築不可物件や市街化調整区域の不動産について相談を受け付けています。
放置すれば固定資産税の負担も維持管理の手間も膨らむ一方で、まずは仲介と買取の違いを押さえ、自分の物件がどちらに向いているかを見極めることが負担を抑える近道になります。
この記事では、越谷市で訳あり物件を売るための選択肢、仲介と買取の判断基準、名義変更から相談までの手順を整理していきます。
目次
o 1-1. 一般的な仲介では個人の買い手が見つかりにくい現実
o 1-2. 状態の悪い家でも不動産会社の買取なら手放すことが可能
o 2-1. 建て替えの可否を個別に確認する必要がある再建築不可物件
o 2-2. 開発や新しい建物の建築が制限される市街化調整区域の家
o 2-3. 大規模な修繕や解体費用が想定される老朽化した空き家
o 3-1. 時間に余裕があり少しでも高く売りたい場合は仲介を選択
o 3-2. 費用や手間をかけず現状のまますぐに手放したい場合は買取を選択
o 4-2. 契約内容によって契約不適合責任の負担を軽減できる場合がある
o 4-3. 内覧の負担が少なく広告を出さずに売却を進めやすい
o 5-1. まずは遺産分割協議と相続登記を完了させて名義を変更する
1. 相続した古い家や訳あり物件は売却できる
築40年、50年を超えた家でも、法令上の制限がある土地でも、売却の道は閉ざされていません。
ただし、「売れるかどうか」ではなく「どの売り方なら売れるか」を先に決めることが重要です。売り方を誤れば、買い手が現れないまま固定資産税と管理コストだけが積み上がります。
1-1. 一般的な仲介では個人の買い手が見つかりにくい現実
仲介は、不動産会社が売主と買主を結びつける方法です。マイホームを探す個人が買い手となるため、次の条件でふるいにかけられます。
- 住宅ローンの審査に通る担保価値があるか
- 入居してすぐ暮らせる状態か、リフォーム費用が読めるか
- 建て替えや将来の売却で困らない土地か
相続した古い家は、この3つで引っかかるケースが目立ちます。とくに建て替えの可否がはっきりしない土地は担保評価が下がり、住宅ローンを使えないことも珍しくありません。現金で買える層に限られると、買い手の母数は一気に狭まります。
1-2. 状態の悪い家でも不動産会社の買取なら手放すことが可能
一方の買取は、不動産会社が自ら買主となる方法です。買主がプロであるため、判断軸が個人とは根本的に異なります。
- 修繕や解体を前提に、再生後の価値から逆算して仕入れる
- 建築基準法や都市計画法上の制限をふまえて活用策を組み立てる
- 残置物や庭木の処分も事業コストとして織り込む
個人が「住めない」と敬遠する要素も、買取業者には想定内の条件にすぎません。ゴミ屋敷状態の家や雨漏りが進んだ空き家でも、現状のまま引き渡せる可能性がある点が大きな違いです。
✓ポイント：売れない原因は物件の価値ではなく、想定している買い手が合っていない点にあります。仲介で反応がなかった物件でも、プロ向けの買取市場では評価が変わります。自己判断で諦める前に、両方で試算する価値は十分にあります。
2. 越谷市でよくある「売れにくい家」の主な特徴
越谷市の相続物件でつまずきやすいのは、大きく3つのパターンです。売りにくさの理由がそれぞれ違うため、自分の物件がどれに当てはまるかを把握しておくと、業者との話が早く進みます。
| 特徴 | 主な論点 | 仲介での売りにくさ |
|---|---|---|
| 再建築不可物件 | 接道状況と道路種別の確認 | 高い（融資の利用が難しい） |
| 市街化調整区域の家 | 都市計画法上の許可の要否 | 高い（買主の属性が限られる） |
| 老朽化した空き家 | 修繕・解体費用の負担 | 中〜高（費用を織り込んだ価格交渉になる） |
2-1. 建て替えの可否を個別に確認する必要がある再建築不可物件
建築基準法では、原則として敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していることが求められます。ただし、幅員4m未満でも建築基準法上の道路として扱われるケースや、一定の認定・許可によって建築できるケースもあります。接道状況だけを見て「うちは再建築不可だ」と自己判断しないことが大切です。
現状の建物を利用できる場合でも、建て替えや大規模な改修には制約が生じることがあります。再建築の可否は、接道状況や道路の種別、例外許可の可否などを個別に確認する必要があります。ここがあいまいなままでは、価格設定も買主への説明も定まりません。
2-2. 開発や新しい建物の建築が制限される市街化調整区域の家
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域として建築行為が制限されるエリアです。越谷市の線引き日（市街化区域と市街化調整区域を区分けした日）は昭和45年8月25日で、この区域では原則として都市計画法に基づく開発行為許可または建築行為許可が必要になります。建築可能な用途は、都市計画法第34条などの立地基準で確認する流れです。
注意したいのは、既存住宅の建て替えや用途変更が認められるかどうかは一律に決まらない点です。「線引き前から建っている」「農家住宅として許可を受けていた」など、建築時期や許可の経緯によって売却後の利用条件は変わります。売り出す前に市の担当課で個別に確認しておくと、契約直前で話が止まる事態を避けられます。
2-3. 大規模な修繕や解体費用が想定される老朽化した空き家
雨漏りやシロアリ、建物の傾き、床下や土台の腐食。こうした劣化が進んだ家は、買主側で修繕費用の負担が読めてしまいます。長く空き家だった住宅ほど内部の状態が外から判断しにくく、その不確実性も価格交渉に影響します。
解体して土地として売る選択肢もありますが、解体費は建物の構造や延床面積、接道状況、アスベストの有無などによって大きく変わります。売却前に解体するなら、査定価格だけでなく解体見積も併せて比較することが判断を誤らないコツです。
3. 仲介と買取のどちらを選ぶべきか？状況別の判断基準
仲介と買取に優劣はなく、優先したいのが「価格」か「確実性とスピード」かで答えが変わります。違いを一覧で押さえておきます。
| 比較項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 買主 | 主に個人 | 不動産会社 |
| 売却価格 | 市場で個人買主を探すため比較的高値を狙いやすい | 再販費用や事業者利益を見込むため仲介より低くなる傾向 |
| 売却期間 | 買主が見つかるまで変動する | 条件合意後は仲介より短期化しやすい |
| 仲介手数料 | 必要 | 不要 |
| 内覧対応 | 複数回必要になることが多い | 原則不要 |
| 契約不適合責任 | 売主が負う | 契約内容により軽減・免責される場合がある |
3-1. 時間に余裕があり少しでも高く売りたい場合は仲介を選択
急いで現金化する必要がなく、建物や土地の状態も比較的良好なら、仲介で買い手を待つ選択が合理的です。相続人同士で「できるだけ高く」という合意ができている場合も、まずは仲介から試す流れが自然でしょう。
販売方法は媒介契約の種類によって変わります。専属専任媒介・専任媒介ではレインズ（指定流通機構）への登録が義務付けられている一方、一般媒介では登録は任意です。ポータルサイトへの掲載など広告の進め方も、不動産会社や売主の意向によって異なります。周囲に知られたくない事情があるなら、媒介契約を結ぶ段階で販売方針をすり合わせておくことが欠かせません。
なお売り出し中も、固定資産税や火災保険料、草刈りや通水といった管理の手間は続きます。時間をかけて高く売れても、その間のコストを差し引けば実質の差は縮みます。
3-2. 費用や手間をかけず現状のまますぐに手放したい場合は買取を選択
次の事情があるなら、買取に軸足を置いたほうが結果的に得をするケースが多くなります。
- 越谷市から離れて暮らしており、管理や立ち会いに通えない
- 相続税の納付期限（相続開始から10か月）が迫っている
- 兄弟間で早く現金化して分割したい
- 残置物やゴミの片付けから手がつけられない
- 近隣に売却を知られたくない
とくに遠方在住の相続人にとって、内覧のたびに越谷まで足を運ぶ負担は小さくありません。
✓ポイント：売却の期限が決まっている場合は、仲介で買主を探す期間を確保できるかをまず確認してください。難しければ買取も併せて比較すると、判断の材料が揃います。両方を扱う会社であれば、一定期間は仲介で売り出し、売れなければ買い取る「買取保証」を用意している場合もあります。
4. 訳あり物件を買取で売却するメリット
買取は価格面で仲介に劣る一方、金銭以外の負担が減ります。手元に残る金額だけでなく、支出と手間、将来のリスクまで含めて比べることが判断の質を高めます。
4-1. リフォームや解体をせずに売却できる場合がある
仲介で少しでも高く売ろうとすると、内装のクリーニングや水回りの補修、場合によっては解体を求められます。買取なら、リフォームや解体を行わず現状のまま売却できるケースもあります。ただし残置物処分や測量、登記などの費用負担は契約条件によって異なるため、査定の段階で確認しておくことが欠かせません。
税制上の優遇も押さえておきたいところです。「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」は令和9年12月31日までの譲渡が対象で、譲渡の翌年2月15日までに買主が耐震改修または取壊しを行った場合も対象に含まれます。ただし、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、区分所有建物登記がされていないこと、売却代金が1億円以下であることなど複数の要件があります。相続人が3人以上なら控除額の上限も変わるため、適用の可否は税務署や税理士へ確認してください。
出典：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
4-2. 契約内容によって契約不適合責任の負担を軽減できる場合がある
引き渡し後に雨漏りやシロアリ被害、給排水管の不具合が見つかると、売主が修補や損害賠償、代金減額を求められることがあります。相続した家は親の使い方を把握しきれていないぶん、このリスクが読めません。
不動産会社による買取では、物件の状態を調査したうえで、契約不適合責任の範囲を限定または免責とする特約を設ける場合があります。自動的に免責されるわけではないため、売買契約書の条件は必ず確認してください。知っている不具合を伝えないまま契約すると、特約があっても責任を問われる可能性がある点にも注意が必要です。
4-3. 内覧の負担が少なく広告を出さずに売却を進めやすい
買取は当事者間の直接取引が基本のため、広告を行わずに進めやすく、周囲に知られる可能性を抑えやすい方法です。ただし現地調査や引越し、登記の過程で気づかれる場合もあり、完全に伏せられるわけではありません。買主を探す工程がないぶん、条件がまとまれば決済までの見通しも立てやすく、相続税の納付期限が迫る場面ではこの計算のしやすさが効いてきます。
✓ポイント：買取価格が仲介より低くなりやすいのは、業者がリフォーム費や解体費、販売経費、売れ残るリスクを引き受けているためです。「買い叩かれる」のではなく、費用とリスクを肩代わりしてもらう対価と捉えると比較の物差しがはっきりします。複数社から査定を取り、価格の根拠を説明できる会社を選んでください。
5. 越谷市で相続した古い家を売却するための具体的な手順
売却には、順番を守らないと途中で止まってしまう工程があります。とくに名義の問題は、後回しにすると契約直前で足をすくわれかねません。
5-1. まずは遺産分割協議と相続登記を完了させて名義を変更する
相続した不動産を買主へ所有権移転するには、原則として先に相続登記を行い、相続人名義にしておく必要があります。相続人全員で遺産分割協議を行い、誰が取得するかを決めたうえで法務局へ申請する流れです。
この手続きは義務化されました。相続で不動産を取得した相続人は、その取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する義務を負い、正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象となります。施行日である令和6年4月1日より前に開始した相続も対象で、令和9年3月31日までに登記を済ませる必要があります。
過去に相続したまま放置している実家がある方は、期限が迫っている点に注意が必要です。協議がまとまらず期限内の登記が難しければ「相続人申告登記」も使えますが、売却には別途、正式な相続登記が欠かせません。
5-2. 越谷市の不動産事情や訳あり物件に強い地元の専門業者へ相談する
名義が整ったら、査定と業者選びに進みます。訳あり物件では、次の観点で相談先を絞ると精度が上がります。
- 再建築不可物件や市街化調整区域の取扱実績があるか
- 越谷市の地域性や需要をふまえた価格根拠を示せるか
- 残置物処分や境界確定まで一括で任せられるか
- 買取だけでなく仲介の選択肢も提示してくれるか
越谷市では、市と埼玉県宅地建物取引業協会が連携した空家等の無料相談会も開かれています。公的な窓口と民間業者を使い分けると、判断材料が揃います。
✓ポイント：相続登記は戸籍の収集から協議書の作成まで数か月かかることもあり、思い立ってすぐ売れるわけではありません。登記の準備と並行して査定を取り始めれば、全体の期間を短縮できます。査定額が分かると遺産分割協議もまとまりやすく、順番を厳密に守るより「同時に動かす」意識が有効です。
6. 悩んで放置する前にまずは専門業者の無料査定を活用しよう
相続した古い家や訳あり物件は、売れないのではなく売り方が定まっていないだけというケースがほとんどです。再建築不可の可能性がある家も市街化調整区域の家も、傷んだ空き家も、プロの買主から見れば十分に検討対象となります。
一方で、迷っている間にも固定資産税は毎年発生し、建物は静かに傷んでいきます。空家法では、適切に管理されていない空き家が「管理不全空家」として指導の対象となり、指導に従わず勧告を受けると固定資産税等の住宅用地特例が適用されなくなります。放置するほど選択肢は狭まります。
もとやま不動産は、越谷市をはじめ、さいたま市・春日部市・川口市で訳あり不動産の売却・買取に対応しています。再建築不可物件、市街化調整区域、共有持分、事故物件、空き家やゴミ屋敷など、他社で断られた不動産のご相談も歓迎です。売るかどうか決めていない段階でも構いません。査定を入り口に、越谷市の相場と現実的な選択肢を一緒に整理していきます。