「再建築不可物件」という言葉を聞いたことはありますか？

再建築不可物件とは、現在建っている建物を取り壊してしまうと、原則として新しく建物を建てることができない土地のことです。

一見すると「家が建っている土地だから問題ない」と思ってしまいがちですが、売却や相続の際には注意が必要です。

今回は、訳アリ不動産の代表例のひとつである「再建築不可物件」について、なぜ再建築できないのか、どんなデメリットがあるのか、売却はできるのかを分かりやすく解説します。

1.再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは、現在の建物を解体すると、その土地に新しい建物を建てることができない物件をいいます。

その理由として多いのが、道路との接道条件です。
建築基準法では、原則として建物の敷地は、建築基準法上の道路に2ｍ以上接している必要があります。

そのため、

・道路に接している部分が2ｍ未満
・建築基準法上の道路に接していない
・敷地までの道路部分が基準を満たしていない

などの場合、再建築不可となることがあります。

ただし、物件によって事情は異なるため「道路が狭いから再建築不可」と単純に判断できるものではありません。
実際に再建築が可能かどうかは、接道状況や道路の種類、自治体の取り扱いなどを確認する必要があります。

2.なぜ再建築できないの？

再建築不可物件の多くは、現在の建築基準法上の基準を満たしていないことが原因です。
特に、古くから建っている住宅では、建築当時には問題がなかったものの、現在の基準では再建築できないケースがあります。

例えば、

「昔から家が建っているから、建て替えも出来るだろう」

と思っていたところ、調べてみると再建築不可だった、というケースもあります。
また、前面道路が狭い場合には「セットバック」が必要になるケースもあります。

そのため、売却や建て替えを検討する際には、土地の大きさだけでなく、道路との接し方や道路の種類を確認することが重要です。

3.再建築不可物件の主なデメリット

再建築不可物件には、一般的な不動産と比べていくつか注意点があります。

①建て替えができない

最大のデメリットは、現在の建物を取り壊して新しい建物を建てることが原則できないことです。
建物が老朽化しても、建て替えではなく、現在の建物を活用した修繕・リフォームなどを検討する必要があります。

②買主が限られやすい

「将来的に建て替えたい」という購入希望者には選ばれにくく、一般的な住宅よりも買主が見つかりにくい場合があります。

③住宅ローンが利用しにくい場合がある

再建築不可物件は、一般的な物件と比べて担保評価が低くなりやすく、住宅ローンの利用が難しい場合があります。
そのため、購入できる人が限られてしまうことがあります。

④売却価格が低くなる場合がある

建て替えができないことや、買主が限られることなどから、一般的な物件よりも売却価格が低くなるケースがあります。
ただし、物件の立地や建物の状態、土地の形状などによって価格は大きく異なります。

4.再建築不可でも売却できる？

はい。再建築不可物件でも売却することは可能です。

「再建築不可だから売れない」と思われる方もいますが、必ずしもそうではありません。

例えば、

・現在のってものを活用したい人
・リフォーム・リノベーションをして利用したい人
・投資用物件として検討する人
・再建築可能にする方法を検討できる人

など、物件の条件によっては購入を検討する方が見つかる可能性があります。
また、接道状況などによっては、再建築可能にするための方法が検討できるケースもあります。

そのため、「再建築不可だから売れない」と自己判断せず、まずは専門家に物件の状況を確認してもらうことが大切です。

5.売却前に確認しておきたいこと

再建築不可物件の売却を考えている場合、まずは以下のような点を確認しましょう。

・接道状況

土地がどのような道路に、どのくらい接しているのかを確認します。

・前面道路の種類・幅員

見た目が道路であっても、建築基準法上の道路に該当するとは限りません。

・セットバックの有無

前面道路の幅員などによっては、建築時にセットバックが必要になる場合があります。

・建物の状態

現在の建物がどの程度利用できるのか、修繕やリフォームが必要なのかを確認します。

・再建築の可能性

接道状況などを詳しく調査することで、再建築不可と思っていた物件でも、別の方法を検討できる場合があります。

「再建築不可」と書かれているだけで判断せず、実際の物件状況を確認することが重要です。

6.まとめ

再建築不可物件は、一般的な不動産と比べて売却が難しくなる場合があります。

しかし、「再建築不可＝売却できない」というわけではありません。

物件の立地や建物の状態、接道状況などを確認することで、その物件に合った売却方法を検討できる可能性があります。

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